昔日网红豪宅，为何沦落到低价拍卖的境地？
作者 | 卢泳志
编辑丨高岩
在经历了上下架的一波三折之后，深圳市南山区宝能城花园的法拍豪宅终于“名花有主”。
9月21日-23日，宝能城首批56套法拍房开拍，最终成交50套，6套流拍。其中，第一天20套房源全部成交，6套底价成交；第二天20套房源3套底价成交，1套流拍；第三天16套房源4套底价成交，5套流拍。
有业内人士表示，总体来看，第一天竞拍加价较为保守，主要因为一些买家想底价成交或等待二拍，所以观望的人比较多，随后两天竞拍则比较激烈。
作为深圳的网红豪宅，宝能城位于深圳南山西丽大学城片区，总建面约83万平方米，这也是宝能目前在深圳开发的唯一大型住宅。
拍卖公告显示，此次法拍房源每套房屋面积在135-199平方米之间，起拍价格为1298万-1963万元，单价约为9.85万元/平方米。这些房屋全部为毛坯现房，空置状态，用途为住宅。
来源：阿里拍卖
价格“倒挂”成为宝能城此次法拍房的最大优势。宝能城在2015年-2020年共四次开盘，价格从6.96万元/平方米涨至9.85万元/平方米。目前，该项目的二手房价格在14万-16万元/平方米。
在宝能城拍卖的同时，深圳再次出现“日光盘”。9月21日，深圳蛇口豪宅招商玺家园开盘，推出604套总价1244万元起的豪宅，总货值超100亿元，并在当晚全部售罄。
除了价格优势，宝能城法拍房为空置的毛坯新房，且债权司法关系相对干净清晰。此次上架的房源拍卖和过户的税费被明确为“各自承担”，但被执行人的税费需要买家先垫付。
百万税费争议，宝能城“二进宫”
刚刚进入2022年，被多次抵押的宝能城搅动了深圳楼市。最终，历时半年，宝能城首批法拍房“名花有主”。
值得一提的是，本次参与法拍的56套房产仅是宝能系被申请强制执行的一部分财产。
深圳中院执行裁判书显示，平安银行深圳分行与姚振华、宝能系旗下宝能城有限公司、宝能地产股份有限公司、宝能控股（中国）有限公司、深圳六金投资有限公司存在借款合同纠纷。
在诉讼过程中，根据平安银行申请，深圳中院依法保全查封了抵押房产，即宝能城花园的484套房产，其中包含260套公寓、1个公寓型酒店和223套住宅。
5月27日，阿里拍卖官网公告表示，宝能城484套房产全部拍卖用来偿还平安银行的债务。
当时，在标的物介绍中提及，拍卖成交时，与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。
今年6月，该项目15套首批法拍房源在阿里司法拍卖平台上架，但因为“涉案房产需向税务主管机关咨询相关税费”的原因，相关房产随后被撤回。
两个月后，8月底，宝能城56套法拍房源再次集中上架阿里法卖平台，按照起拍价计算，货值超过8亿元。
这一次除了规模体量做了调整，此前备受争议的税费问题，也明确了由相应主体依法各自承担，但需要买家先垫付，后期再由法院退回。
最终，经过三天竞拍，56套法拍房源共成交50套，总额近7.6亿元，两成房源都是底价成交。另外买家需垫付60%税费，也就是说本次金额高达12亿元。
平安银行“逼宫”，宝能卖子还债
实际上，从去年开始，宝能集团就开始陷入债务危机。今年年初，更是被推向风口浪尖。
3月17日，广州市中级人民法院于近日发布的一份送达公告，将宝能集团董事长姚振华送上热搜，“下落不明”的说法引发业界热议。
随后，宝能集团回应称消息不实，公司已与法院方面沟通协调，相关公告会撤回。另据中国宝能微信公众号消息，3月21日，姚振华走进宝能汽车深圳工厂进行工作检查。
虽然“下落不明”的传闻被击破，但由于严峻的债务危机，姚振华最终还是陷入了被债权人“逼债”的处境。
来源：罐头图库
在今年3月平安银行2021年的业绩会上，平安银行副行长郭世邦就曾表示，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，其中金额最大的54亿元的宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节。
资料显示，宝能城花园484套房屋权力人为宝能城有限公司。本次法拍与宝能系和其实控人姚振华的债务关系紧密，债权人是平安银行深圳分行。
实际上，平安银行与宝能系的债务源于2018年开始的两次抵押。
房产抵押登记信息显示，宝能城有限公司和深圳深业物流集团股份有限公司在2018年10月11日、2021年7月29日作为抵押人，抵押给平安银行深圳分行，被担保债券数额分别为65亿元和35亿元。
仅仅过了3天，2021年7月31日，宝能城有限公司和深圳深业物流再次作为抵押人，抵押给前海世纪基金管理有限公司，被担保主债权数额为49亿元。
经历了三轮抵押后，宝能城被深圳中级人民法院轮候查封，查封期限从2021年10月14日到2024年10月13日。截至目前，暂未有前海世纪与宝能系的司法诉讼公布。
据“第一财经”报道，在上述房产被法院查封后，前海世纪的投资人才得知，在其之前平安银行享有第一顺位和第二顺位的质押权。
对于宝能城的拍卖，郭世邦曾表示，宝能为最主要的房地产出险业务，但目前与宝能已达成司法和解，法院已经出具了调解书，如果宝能城销售顺利，2022年预计将形成大额的压降。
宝能“上岸”还要多久？
2021年以来,姚振华掌管的“宝能系”陷入债务危机，并且屡屡传出欠薪、裁员、债务逾期等消息。
宝能集团表示，自去年6月份以来遇到的暂时性资金周转困难，根本原因在于制造业的巨额资金投入，叠加疫情、房地产政策调控、融资集中到期等因素的综合影响。
作为宝能旗下主要投资平台，钜盛华披露年报显示，2021年有息债务总额822.91亿元，其中360.44亿元将在今年内到期。
截至目前，钜盛华已发生逾期的债务金额超375亿元；融资及对外担保等诉讼事项的涉诉金额达550.02亿元，而当前的货币资金仅有61.19亿元。
来源：罐头图库
根据报告，钜盛华逾期债务涉及银行贷款、信托借款、可转债、非银金融机构借款等，其中包括10家银行、12家信托公司、3家证券公司以及12家非银金融机构。
其中，10家银行包括厦门国际银行、华夏银行、建设银行、平安银行、兴业银行、中信银行国际（中国）有限公司、宁夏银行、广州银行、农商行上海闸北支行、民生银行，逾期金额合计102.48亿元。平安银行的逾期金额最高，超过35亿元。
对于钜盛华面临的风险，宝能方面表示，钜盛华逾期债务约290亿元已经签订展期协议或和解协议，和解率超过80%。剩余部分正在全力推进延期或和解，预计将于2022年3季度完成。
此外，钜盛华融资及对外担保等诉讼事项涉诉金额550.02亿元，目前已实现和解142.64亿元，剩余407.38亿正在和解中，预计2022年可基本完成和解。
不过，钜盛华的债务只是“宝能系”流动性危机的冰山一角。
截至2021年12月末，宝能集团有息负债合计1918亿元，对外担保余额308亿。目前，宝能集团有被执行人记录97条，被执行总金额391.4亿元。同时，该集团有限高消费记录38条。
另据统计，截至2022年一季度，至少有63家金融机构起诉宝能，仅涉案本金就高达723.22亿元。
对于目前的困境，宝能集团表示，已在全力推进资产处置及回款工作，按照方案实施收购及兑付，但大额资产交易的磋商谈判较复杂，决策时间长。
