坊间流传着一个说法：美国房地产占GDP的比重，比中国还高，而且高不少。
美国比中国还依赖房地产。
这个说法到底是真是假？它的成因是什么，向我们传递了什么信号？
今天专门探讨这个问题。
先看一下，2022年一季度房地产在中国GDP中的比重。
上图是中国国家统计局公布的“GDP初步核算结果”。
2022年一季度，中国的房地产增加值为18930亿元人民币，同比下降了2%。一季度GDP为270178亿元人民币，房地产行业的占比为7%。
为房地产行业建房子的建筑业是单独统计的，一季度增加值为13029亿元，占GDP的比重为4.82%。
从大类行业看，中国房地产的增加值仅次于制造业、批发和零售、金融，是对GDP贡献最多的第四大行业。
上图是2021年全年的数据。
中国房地产行业在2021年占GDP的比重为6.8%，是仅次于制造业、批发和零售业、金融业、建筑业的第5大行业。
于是我们发现了一个好玩的现象：房地产在2022年一季度很惨，是少数下滑的行业，但其占GDP的比重反而上升了。当房地产不行的时候，建筑业下滑得更快，从第四行业变成了第五行业。
通过2021年全年和2022年一季度的数据，我们大致可以得知：中国房地产行业增加值，占GDP的比重是7%左右。
美国的占比又是多少？
中金公司一份研报中，根据美联储数据做了如下图表：2010年到2020年的10年里，房地产占美国GDP的比重均值是12.1%。
2021年美国GDP达到了23万亿美元，其中，房地产及其租赁贡献了29355亿美元；剔除租赁，房地产部分的增加值26498亿美元。
这样可以算出：美国2021年的国民经济结构中“房地产占比达到了11.52%”。而2021年，制造业增加值只占美国GDP的11.15%。
此外，华创证券的一份研究报告也指出，1947年以来，美国房地产和租赁行业增加值占GDP的比重是不断上升的。（下图）
在美国，“金融、保险、地产和租赁业”是合并统计的，是占美国经济比重最大的一级行业。其中“房地产和租赁业”是占美国GDP比重最大的二级行业，2019年的占比是12.2%。
列举了这么多数据，是想告诉大家以下几个事实：
1、美国的房地产行业占GDP的比重，的确高于中国；
2、房地产和租赁业，是美国对GDP贡献最大的二级行业，超过制造业。
3、美国自1947年至今，房地产和租赁业在经济中的占比是不断上升的，2021年略有轻微的下降。
美国房地产占GDP比重显著高于中国，是什么原因造成的，是统计口径的问题吗？
比如有人就撰文说：中国的房地产行业和建筑业是分开统计的，美国是放在一起统计的，所以美国占比高。
这个说法是错误的。
事实上，美国也是分开统计的，比如2018年美国房地产和建筑业加起来占GDP的比重是16.25%，高于中国房地产+建筑业占GDP大约12到13个百分点的比重。
坊间的第二说法是：美国在计算房地产增加值的时候，计算了“自购自用房屋”产生的价值，而中国没有计算。所以，中国的房地产增加值是被显著低估的。
也就是说，美国在统计GDP的时候，使用了“虚拟租金法”：居民购买的自用住房，也按照市场化的租金水平计算了GDP。
真实的情况是：美国房地产增加值里，的确计算了自购自用住房的“虚拟租金”。
中国虽然没有使用“虚拟租金法”计算自购自用住房产生的GDP，但还是考虑了其价值的，而不是没有计入。（下图）
2018年3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇在新闻发布会上，有过如下表示：
社会上也有一些学者说这个问题，说中国的居民自有住房没有纳入到GDP核算里面，这个是不对的。“居民自有住房是什么意思？GDP的核算是核算生产活动，比如是在市场中租房子住要付租金，就核算进去了。还有一部分是住自己的房子，住自己的房子就没有市场交易行为发生，这样大家就认为没有被纳入到GDP的核算里，实际上不是这样的。”毛盛勇说。
毛盛勇表示：“我国在GDP核算中已经考虑了居民自有住房，我住自己的房子跟我到市场上租房子对我来讲是享受了同样的服务。自有住房的核算方法，国际上有多种方法，我们现在还在权衡还在选择，看看是用成本法还是用虚拟租金法，用哪一种方法更能真实准确地反映中国居民自有住房的基本情况。”
毛盛勇这段话说得比较绕，但基本上可以读懂：在居民自购自用住房计算GDP的时候，美国使用的是“虚拟租金法”，中国使用的是“成本法”。
于是又有了一个说法：
中国把自购自用房计入GDP的时候，使用的是“成本法”，而不是美国采用的“虚拟租金法”，所以中国的GDP仍然被低估了。
真的如此吗？其实未必。
原因很简单，中国的住房租售比非常畸形——租金回报率非常低。以一线城市为例，目前1套住房买下来，想通过租金收回本金，往往需要50年甚至70年，也就是租金回报率在1.5%到2%左右。
而按照正常的财务制度，房屋折旧是20年。
我不知道按照成本法，中国的自购自用房具体是如何计算GDP的，如果对应的是20年折旧，则相当于按照5%的租金回报率计算的，而实际的租金回报率只有2%不到！
所以，即便中国采用美式的“虚拟租金法”，也未必能提升中国房地产行业在GDP中的占比。
第四次经济普查之前，就曾有人预言：在这次普查中，统计方法会进一步跟国际接轨，中国房地产增加值可能在普查之后大幅增加。普查结果2019年11月正式发布，我们并没有等来GDP、特别是房地产增加值的明显变化。
也就是说，美国房地产在GDP中的占比，就是比中国高，基本上不存在统计方式差别的问题。
为什么会这样？美国不是科技创新大国吗，经济应该摆脱了对GDP的依赖？
下面谈谈我的看法。
第一，摆脱经济对房地产的依赖，是我们才有的说法，美国人没有这个概念，他们不觉得经济依赖房地产有什么不好。事实上，美国地方政府的财政高度依赖房地产税。
比如有网友曾贴出弗吉尼亚州费尔法克斯县2016年预算截屏，当年该县财政总收入为38亿美元，其中24亿美元来自房地产税，占比63%。
63%看起来非常高了吧，但其实仍然低于全美平均水平。
美国政府的层级越低，对房地产税的依赖程度越高，到了县这一级，按照2012年的数据：全美县级政府的财政总收入为5850亿美元，房地产税为4608亿美元，占比为78.9%！
第二，美国房地产占GDP比重高，跟制造业向外转移，产业空心化有关。
美国是全球第一大经济体，由于国内生产成本不断上升，制造业早在40多年前就不断外迁。所以，美国GDP中第三产业占比非常高。
缺少制造业的制衡，房地产就一家独大，在GDP中占比上升。
类似的案例还有香港。香港上世纪60年代靠制造业起家，连塑料花都生产，李嘉诚就是靠此起家的。后来制造业向深圳、东莞等内地城市转移，李嘉诚本人也转而开发房地产。所以在香港经济中，房地产占比至今仍然高达20%左右。
第三，美国房地产占GDP比重高，还跟劳动力成本不断上升有关。
随着美国产业升级，工资水平不断提高，房地产从业人员的薪酬也不断上升。房地产又是不可贸易的行业，无法转移到中国生产，然后到美国装配。所以，这个行业的占比一直低不下来。
其实，一个含税高的行业，是不可能“便宜”的，也是不可能在GDP比重上无足轻重的。
无论对于中国还是美国来说，房价的实质是税收，房地产行业是税收神器，再加上是民生必需品，所以会长期受到政策呵护。
比如美联储在印钞的时候，一般来说是三分之二印给财政部，也就是购买国债；三分之一印给房地产行业，购买MBS。所谓MBS，其实就是房贷打包上市发行的抵押债券，美联储直接印钞购买。
最后说一下我的结论：
第一，没有必要污名化房地产，即便经济发达如美国，房地产仍然是最大的“二级行业”，占GDP的比重大约为12%左右。县级政府的财政来源，接近80%来自房地产。
第二，有人说，过去40多年只是中国的“房地产金融化时代”（赵燕菁），未来40年才是“土地财政时代”。
“过去40年”有点夸张了，因为中国全面房改是1998年开始的，房地产金融化也不过24年。但未来，土地财政的确对地方政府越来越重要。看看美国的情况，有利于理解这句话。
这将会怎样影响我们的资产配置？我想，向中心城市、核心区集中，少而精地持有不动产，或许才是上策。
