一男子骑车经过中国上海某处刚建好的居民楼
综合中外媒体近日的报道，有政府资金背景的国企和央企近期积极抢进房地产市场，不管从土地竞标数、得标金额或是入股民企的并购案件数来看，都显示中国的房市和房地产产业可能出现“国进民退”的趋势。对此，市场观察人士解析，中国曾有过的房地产荣景，已不复存在。他们说，国企、央企大举抢进，对疲软的中国房市短期是项利多，能够稳定市场、促进消费信心，但中国政府若过度干预，恐不利地产界的长期发展。
中媒《第一财经》周三(6月8日)引述房地产平台“克而瑞”的数据报道，曾在土地拍卖市场大肆收购的民营房企，1-5月拿地比率仅占1成，国企和央企反成今年土地市场的“顶梁柱”。其中，得标金额前50名的房企中，国企及央企的占比达74%，对比民企，优势明显。
中国地产平台《乐居财经》6月2日也报道称，“国家队”已是近期竞标北京与上海等地土地拍卖的主力。以北京为例，据不完全统计，参与该市本月初大规模土拍的房企总计30家，但其中民企仅4家，占比不到二成，以竞标结果看，包含华润置地、中建等央企与国企都是收获丰硕。
另外，美媒《华尔街日报》6月1日的报道则聚焦广州市，报道称，该市于5月初的首轮集中供地拍卖会共释出18块住宅用地，最终成交17宗，其中国企、央企及地方政府的投融资平台共拿下14宗，显示中国房产市场出现“国进民退”的现象。
房企“国进民退”恐垄断九成房市？
《华尔街日报》引述荣鼎集团(Rhodium Group) 的分析指出，国企开发商约占中国房地产行业整体销售额的15%至25%，他们近期透过炒底，逢低买入优良资产，目的在增加自身的收益，而非拯救民企。该报道也引述香港大学金融学讲席教授陈志武的预测称，中国民营房企遭不断挤压，2年内，恐被挤出中国市场。
香港大学金融学讲席教授陈志武(照片提供：陈志武)
陈志武在接受美国之音采访时指出，尽管国企普遍给人缺乏效率、创意和市场反应太慢的形象，但中国房地产业正面临诸多不利因素，包括严苛的清零政策、经济下行以及地产龙头恒大等企业陆续爆发债务危机等，再加上，民营房企也面临银行及政府资金取得不易等困境下，他预测中国房市“国进民退” 的趋势恐将持续，且国企和央企开发商在中国房产销售所占的份额也可能激增至八、九成。
陈志武说：“我觉得，未来(国央企的房产销售份额占比)80%都有可能，甚至于90%。现在官方并没有明确的政策要把民营地产公司挤出去，但是实际效果是这样。不管是银行还是债券市场，都不太敢给民营企业提供支持，所以，我们最近2、3年看到，越来越多的民营房地产公司出现债务违约，被卖掉或是关掉，这个趋势我看不出来会有根本性的扭转。”
但中国青岛大学青岛财富管理研究院院长易宪容认为，近期房市的国进民退趋势只是短期现象。他表示，去年中国房地产销售额达17多万亿人民币(约2.6万亿美元)，绝非国企或央企有能力垄断的庞大市场，而且就算是国企和央企也可能像恒大一样出现债务风险。因此，他推测，近期的“国进民退”现象，只是政府出手，避免房企债务风险扩大的短期现象，绝非长期趋势。
中国青岛大学青岛财富管理研究院院长易宪容(照片提供：易宪容)
易宪容告诉美国之音：“能保证这些国有企业没有债务风险吗？他们经营效率(比民企)更低，(经营)有可能问题更大，只是现在，他们把当前这些可能马上爆发出来的危机压下来。(国进民退趋势)肯定不久，因为这一定会出大问题，国有企业接房地产这么大的盘，国家没有能力接下去，可能用时间换空间，把危机推后，其实隐藏更大的危机在后面。”
以具有上海国资背景的中国地产巨擘绿地控股为例，该公司5月27日公告，有一笔本金总额4.88亿的美元债即将于6月25日到期，正与债券持有人征询展延。绿地背后的大股东之一便是上海市政府，虽是国企，但也一样陷入财务危机。
国企央企抢进 旨在稳定市场
早在国企今年积极竞拍土地前，中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会去年12月底便联手发布《关于做好重点房地产企业风险处置专案并购金融服务的通知》，鼓励国企、央企和体制完善的大型民企并购经营不善的地产民企。
据中媒《财联社》年初报道，广东省政府已邀请包含奥园集团、富力地产和越秀地产等国企和民企主管开会，疑似为双方牵线。中媒《澎湃新闻》2月也报道，陷入庞大债务压力的世茂集团已与深圳市政府商议国资入股事宜。此外，中媒《21世纪商业评论》5月更报道，拉响债务警报的重庆民企金科地产正牵头当地国企入股，接触对象包括重庆市两江新区的平台公司。
香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生(照片提供：何泺生)
对此，香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究所所长何泺生分析，中国民营房企大多以债养债，债务杠杆偏高，随着官方祭出“三条红线”的财务指标后，多数民企面临下调负债比的困境。此时，官方透过国企和央企并购或入股民企，是整顿房市非常明显的讯号，但无助于重整受困民企。何泺生说，目前国进民退是“没办法之中的办法”，目的在稳定房市。
中共于2020年祭出“三条红线”政策，以降低中国地产商的负债和财务杠杆。“三条红线”分别代表：一、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；二、房企的净负债率不得大于100%；三、房企的“现金/短期债比”不得小于1 。
何泺生告诉美国之音：“‘三条红线’打击很厉害，过去这两年，(中国)很多整顿市场的举措，我个人看来，是有过激的情况。它(国企央企)买一部分的资产是可以给民企有点作用，但作用不是很大。现在内房股(内地房地产股)最坏的状况已经过去，但是(房市)真正回暖应该没可能，稳定下来是可以预期的。”
香港智易东方证卷有限公司行政总裁蔺常念(照片提供: 蔺常念)
香港智易东方证券有限公司行政总裁蔺常念也同意，政府出手能避免购房者无法按时收房的崩盘现象，对疲软的房市，短期是项利多，也是必要手段，但他警告，若政府干预太深，中国长期的房产发展不容乐观。
蔺常念告诉美国之音：“这个是正面消息，最起码他们(国企央企)手上项目会完成，人民不会收不到楼，是收拾残局无可避免的方法。(但)变成房地产要政府管，不是很好的市场发展，不过，现在民营房地产公司一塌糊涂，也没有办法。”
国企抢进避房市泡沫 唯荣景难再现
根据克而瑞地产研究中心的数据，截至今年5月底，中国已有20座城市放宽限购、25个城市放宽限贷，14座城市放宽限售，显示北京已松绑房地产政策，提振低迷的房市和经济。
但房市5月仍呈筑底趋势，未见反弹。
根据最新统计，全中国30个重点城市5月份的住宅成交面积仅比4月微升4%，但较去年同期仍大幅下降59%。总计今年前5个月，30个城市的累计成交面积也比去年同期明显下降51%，凸显中国房市仍面临下行压力。
此外，专门研究中国房地产指数的中指研究院6月1日发布的数据显示，中国100个重要城市前五个月的二手住宅价累计仅比去年上涨0.19%，而新建住宅价累计也仅上涨0.11%，双双较去年同期涨幅收窄，意味中国房价仍在盘整阶段。
智易东方证券的蔺常念说，中国国企央企抢进投资，借贷较为保守，可以遏止房市的泡沫危机。蔺常念说：“如果国营企业冲进房地产业，没有那么容易造成泡沫，因为他们受到党的管制，不会过度借贷。”
香港大学的陈志武则表示，中国消费者经过恒大等民企破产的事件后，风险意识已大大提高。但种种迹象显示，中国房市“辉煌的时期已经过去”，除非下半年中国经济快速恶化，否则政府不会扩大对民企的支撑，这将进一步削弱民企在未来房市的重要性。
陈志武说：“未来几年，房地产公司会经历挑战，主要的原因是房地产企业都需要很多金融支持，而这些掌握金融资源(的)银行、投资机构，更不用说监管机构，都有对民营企业的歧视。官方如果不是因为维持经济增长、帮助地方财政找到一些收入来源，对于地产行业在中国经济的重要性已看淡很多，跟90年代相比，跟2004年以后到前几年，地产行业亿万富豪最主要的产生(时间)相比，将来很难再现这种局面(荣景)。”
美媒彭博社周一(6月6日)报道，北京一年来整顿房市重创数家房产开发商，其中，地产大亨的总资产约锐减650亿美元。例如，恒大主席许家印身价损少近240亿美元，而融创中国创始人孙宏斌的财富也暴减近九成。
