作者 | 余仙仙
5月的一个下雨夜晚，我正在洗澡。没多久功夫，出来一看，赫然5个未接来电。它们都来自同一个人，我爸。
回拨过去，他的语气焦急不已，“央行降息了，还不快点买房！”
他是在电视台看到的消息，“5年期以上LPR为4.45%，下调了15个基点”。这是自我国LPR改革以来，创下的最大降幅。这意味着，贷款买房的成本低了，月供更“实惠”。
央行降息了，5年期以上LPR为4.45%，下调了15个基点
我的内心紧了一下，一股疑惑同时涌上心头，“犯不着吧？”房子不是衣服，吆喝打折就能买。
但在我爸的催促下，我还是看起了房。两个星期过去，我这才渐渐发现，像我爸这样受政策影响而开始骚动的人，楼市里比比皆是了。
能“抄底”了吗
挂掉了那通电话，我在线上平台找到了几个房产中介。热心肠的中介毫不保留地开放朋友圈，介绍“笋盘”。另一边，他们定时发消息，嘘寒问暖，无比殷勤，“余小姐，多久方便看房？”
见我行动力有限，他们无一例外地用了这套说辞：“余小姐，利率降了，抓紧买房的时机”。
他们说的利率，即是按揭买房的贷款利率，的确是迎来了近年最低。
这对刚需来说，尤为“实惠”。
5月15日，央行、银保监会等宣布，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性贷款利率下限调整为不低于贷款市场报价利率的20个基点。这意味着，买房利率有了20个基点的“下调空间”。
央行、银保监会等宣布，对贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性贷款利率下限调整为不低于贷款市场报价利率的20个基点
很快，不仅有了下降空间，就连基准线也往下调。
仅仅5天后，央行送上了“520礼物”：5年期以上LPR变成4.45%，反而是1年期LPR维持不变。这在LPR政策实施以来，从未有过。
两项政策相加，如果是在近期买房，那么房贷利率在4.45%基础上下调20个基点，理论上的最低利率可为4.25%。
当时的消息一出，我的同事张孟“躺平”了。他买在去年5月的房子，利率为5.6%（4.65%LPR+0.95），要还整整30年。
他告诉我，去年上半年，楼市处在普涨阶段，“一个月变化一个价，怕晚了就买不起了”。
好不容易解决“上车”焦虑，现在的他又自嘲“高位韭菜”。
不仅是利率问题，在去年的一线楼市，房屋贷款的审核也出奇严厉，银行的放款速度慢。据他回忆，5月份“签约”完，到了9月份才收到贷款。
而他如果在今年买房，同个户型同个楼盘，月供能省1000元左右。这还是在总价不变的基础上。
月供的高低，很大差别在LPR政策上。
它的全名叫贷款市场报价利率，是一项2019年中国人民银行推进利率市场化的机制。
贷款市场报价利率（LPR）
操作方式非常紧跟市场：每个月全国18家大型银行根据其对最优质客户的贷款利率报价，经过第三方机构去掉最高和最低报价后算数平均、处理后得出。数字每月20日公布，有1年期和5年期以上2个品种。
一般而言，1年期被认为影响短期流动性贷款，5年期以上的LPR则影响个人住房贷款和企业中长期贷款利率。
虽然LPR与个人按揭贷款利率密切相关，但LPR下调并不代表住房贷款利率一定往下。
这主要是因为，我国住房贷款利率采用“全国、城市、银行”的三层定价机制。央行公布LPR下调后，是否跟随下调利率的决定权在各大城市。
一个趋势是，自2022年上半年起，很多城市已经开始逐步下调房贷利率。据媒体报道，温州、青岛、苏州等多个城市首套住房贷款利率最低可至4.25%——央行规定的下限。
我国住房贷款利率采用“全国、城市、银行”的三层定价机制。央行公布LPR下调后，是否跟随下调利率的决定权在各大城市
但是截至目前，北京、上海、深圳等房市火热的城市，5月的贷款利率仅跟随下调了1.5%，下降后仍高达4.95%及以上。
城市的再下层是银行。各家银行还会结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，确定每笔贷款的具体加点数值。所以，央行释放的最低4.25%的利率“大礼包”，并不能落在每个人的头上。
我的另一位朋友林嘉嘉，就在这波利率下调的浪潮中尝到甜头。他在4月底购买了人生第一套房子，位于广州市南边的一套二手房，商业贷款144万，分25年还。
5月的新政未出台时，他需付月供8100元，但5月20日以后，银行还未正式放款的他得知，原先4.65%的贷款利率降至4.45%。
“月供每个月就差了120块。” 林嘉嘉欣喜地说。
克而瑞研究中心数据显示，2021年9月，包括江苏苏州、浙江衢州、广西南宁、桂林等多个重点城市首套房贷款利率已高达6%以上。例如，河南省会郑州首套房贷利率达6.125%，二套房利率为6.37%。
对比来看，2022年5月，贝壳研究院在其监测的103个重点城市中，首套房贷主流利率平均值为4.91%，环比下降2.6%。这一数字较2021年最高点回落83个基点。
限购“松绑”
“快刀斩乱麻。”一周后，我再次收到父亲的催促电话。
“看中了，不要犹豫。买！”他传递过往二十年的买房经验。
我于是随手给他发了几套样本间，我原本的意思是，既然会用到他的钱做首付，希望他亲自挑选。
通过线上的VR带看工具，他似乎对每一套房子都感到满意。
2021年7月9日，上海，世界人工智能大会，贝壳，VR看房
我爹的反应虽然出人意料，但三位房产中介都告诉我，疫情因素极大阻碍了楼市的交易，有兴趣实地看房的顾客同比2021年大幅减少。这样的趋势在5月利率宣布下调后才有所缓解。
“LPR的下调对楼市还不是最重要的，”一名链家房产中介表示，“这背后释放的信号能让人恢复信心”。
根据国家统计局5月16日发布的房地产开发和销售情况统计报告，今年1至4月，全国房地产开发投资同比下降2.7%，商品房销售面积同比下降20.9%。
在此背景下，全国各城市纷纷松绑房地产市场。4月下旬，向来供地紧张的上海发布《上海市2022年度国有建设用地供应计划》，称2022年将计划供应商品住房用地522-592公顷，同比增幅44.7%。
图源上海市规划和自然资源局官网
5月29日，上海市印发《加快经济恢复和重振行动方案》，提出“建立房地产项目前期审批绿色通道，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间”。
中原地产研究院数据显示，5月中下旬全国多地密集出台调控政策。截至5月24日，已有56个城市出台政策，多数指向提高公积金贷款额度、发放购房补贴、下调首付比例等。
例如，河北唐山在5月宣布，部分区域首付比例下调至20%。
近年楼市火热的“网红”二线城市，成为了此次大力调控楼市的焦点。南京、成都、郑州、武汉、杭州、厦门、无锡等超大城市纷纷在5月15日央行宣布20基点下限后，出台新政。
大城的调控都指向同一个方向：扩大购房人群，尤其针对多孩家庭、人才放松限购。
厦门：拥有二孩及以上的本市户籍家庭可购买第三套自住商品房
5月17日，杭州市发布通知，松绑二手住房交易政策，例如在限购范围内，对落户杭州未满5年的户籍家庭取消“在杭州限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月”的规定。
5月24日，厦门放开限购政策，宣布厦门户籍二孩及以上家庭可购买第三套住房。非厦门户籍者只要交够半年社保，即可在厦门部分区域买房——过去的规定年限为三年。
千言万语化作一句，快来买房吧，其它都好说。
找信心
楼市全面放松限购，市场反应却仍处于复苏期。
广东省商业地产投资协会会长黄文杰认为，限购政策放开以后，当前楼市整体处于低迷阶段，这主要由两部分原因构成。
“一是在供应端，央行虽然降息，银行依然受现有管束条件，收紧放贷。房地产企业拿不到贷款的现象非常普遍，日子不好过。”
“二是需求端不足。疫情等外部因素让部分人对未来预期较差，大家只想捂紧钱包过日子。”黄文杰说。
克而瑞研究报告则指出，由于全国多地二手房市场成交量锐减，导致有置换需求的客户无法实现交易，进一步造成新房市场恢复缓慢。
“首次置业的刚需群体不愿高价接手二手房，成为当前市场的症结所在。”报告总结。
贝壳研究院2021年年度研究报告也曾指出这一趋势：“2021 年下半年，房地产市场突然陷入低迷，行业风险暴露……全国二手房成交面积创2015 年以来的最低值”。
悲观的预期让房地产成为买方市场，也让更多人重新思考房子、房贷和杠杆在人生的属性。近日，在小红书、微博等社交平台，年轻人开始兴起一波“提前还贷”热潮。
所谓的提前还贷，即利用手上的一笔现金，率先将房贷的一部分或者全部房贷支付,以此减轻或者免除未来的还贷压力。这样的操作与传统的做法并不相符，在过去，人们相信，房贷时长分摊越久，每月还款金额越小，对付通胀的作用越高。
网友marry beard 在小红书上分享提前还贷经历时写道，她在2018年底购入一套商品房，房贷195万，贷款利率近5%，本来预计30年使用等额本金还款。但她还款3年查看明细时才发现，3年光是利息就还了28万。
“看到数据过后很震惊，这笔钱能买多少LV的包了”。
综合考量后，她决定提前将房贷全额支付，虽然赔了银行违约金1.1万，但算下来节省利息120余万。
她随后分享经验写道：“一定要提前还房贷！片刻别犹豫”。
她过往相信以现金投资跑赢通胀的说法，但经历三年的投资经历后才逐渐发现，“没什么投资能确保恒定年化收益5%”，提前还贷反而成为一种更高收益的理财方式。
买房、理财、还贷、消费……大环境下，人们对待手上余钱的方式和理念发生转变。“现金为王”“谨慎投资”，成为更多人抵御风险时的生存法条。
黄文杰表示，要想恢复房地产市场的火热，不止靠央行的降息，还需要全系统、各环节出台配套措施。
“重要的是恢复全社会的消费信心，提高人们对未来的预期。”
在实地看过几个小区的二手房后，我咨询朋友，是否能准备购买一套看起来性价比高的房子。
他用极大肯定的语气说：“再多看看吧。”理由是，“买房不再像从前一般保值，闭眼买入就能一路涨”。
“不要着急，现在是买方市场，”他一再强调。
