这个世界上不应该有买不起房的中产阶级，所以国际货币基金组织在当地时间5月23日发布报告称：加拿大的大温哥华地区，由于房价太高，导致中产阶级家庭的门槛飙升到26.33万加元。
黄三水说，自己从上海跑到温哥华，初衷就是过上减压的生活，但没想到温哥华的内卷程度直逼魔都。挣钱但不快乐是很多年入十几万家庭的真实写照。
与此同时，加拿大商业银行BMO发布报告称，加拿大住宅价格需要大幅下降，而这个过程或长达15年。
但很显然，房价的回调和停滞并不能阻止加拿大中产阶级的“覆灭”。对一个家庭年收入中位数7万加元的社会来说，谈未来有些奢侈。
国际清算银行（BIS）公开表示，一个经济体能不能在畸形的房价中保持活力，还需要是很长时间验证。
黄三水说，他的客户里有一类人是刚需族，他们的典型特征是双职工，通常两个人都有一项专业程度比较高的技能，家庭税前收入在10万加元以上，有1-2个孩子，家庭基本得不到任何来自政府的补贴和资助，纯纯的只纳税不领福利的所谓“中产”。
按理说这部分人本应是生活满意度最高的群体，拥有最稳定的价值观和生活方式，是社会稳定的基石也是推动经济发展的主力。
但现实情况是，他们在2021年努力得到了首付款，然后贷款100万购买了经济适用型独立屋，则每年房子和汽车就要吃掉他们7万的现金流。然后全家人节衣缩食，取消一切外出就餐除了costco的1.5刀热狗。
这种生活咬牙忍几年，随着房价的持续走高，现金流的焦虑可以得到一定缓解，但如果他们遇到了BMO所预测的房价回调15年，那么这个家庭将在漫长的岁月里住着中产阶级的房子，体验着赤贫家庭的生活方式。
加拿大政府的数据显示，拥有熟练技术的劳动力平均税前年收入为5.41万加元，如果两个人组成家庭，税前平均年收入就是10.8万加元。
按照加拿大的制度设计，社会应该为这种结构的家庭提供非常安逸的生活。但现实情况是，这些人必须内卷到最大角度，甚至动用“父母银行”也未必能找到可负担的住房。
加拿大房地产协会（CREA）也承认，一个年入10.8万的家庭，买不起加拿大69%的住房。
按照国际货币基金组织的标准，这个收入水平及以下的家庭不配称自己为中产阶级。
如果具体到加拿大房价最高的大温哥华地区，这个门槛瞬间升高到26.33万加元，而大多伦多地区，这个门槛是21.66万加元。
黄三水说，年入26.33万意味着时薪126加元的全职工作，相当于1.5个BC省省长的年收入，很多医生、律师、会计师的年收入也不过如此。
看起来，理性在分析大温这类房地产市场的走势上作用已经不大了。但BMO Capital Markets还是提醒自己的客户，这波始于疫情的地产泡沫也许要用15年的时间来消化，也就是2037年加拿大房价才会回到2022年的最高点。
BMO算了一笔账，结论是如果以全款买房，则自1980年以来加拿大房价的复合年涨幅为3%，这个幅度很好的应对了通胀，但绝对不是获利丰厚的投资。
所以炒房赚钱必须做到两点：
1、尽可能频繁买进卖出。
2、用足杠杆。
黄三水解释说，对那些买了房之后住二三十年的家庭来说，所谓增值是个错觉，只是保值而已。
最好的炒房手段就是首付35万买100万的房，然后一个月后房价涨到110万马上卖出。但在房价滞涨甚至回落的时候，这个玩法显然不成立，房屋一买一卖就有6%的交易成本。
BMO还在报告中提到，由于抵押贷款利率从1.5% 上升到 3.75% 到 5.4% 之间，所以投资客为了让现金流为正，必须以每年4%-5%的幅度上调房租，但在BC省或者安省，这显然是做不到的。
如果投资者想在加息之后继续保持健康的现金流，在不能涨租金的情况下就需要房价下降38%。
这也是之前BMO判断房价被高估38%的依据。
加拿大中产阶级或正在走向“覆灭”，有产和无产者之间的过渡地带或正在消失。这或将是加拿大社会稳定的最大隐患，没有之一。
