这个五月，杭州的各大地产开发商万万没想到，在“五一”黄金周的房企营销大战中，自己居然被一家不知名的开发商抢了风头。
5月3日，功夫巨星成龙乘坐私人飞机“空降”杭州买江景豪宅的消息传遍地产圈。从媒体曝光的现场照片看，当直升飞机停在君豪中心（one53）大楼楼顶时，成龙穿着一套白色运动服从机上下来，熟练地站在镜头前，摆好姿势拍照并与围观群众热情互动。
《财经天下》周刊了解到，成龙此次高调现身，是为了给“君豪one53”站台。但该楼盘背后的开发商浙江君豪企业管理有限公司，却是地产圈的陌生名字，甚至连杭州本地房企人士对其集团公司——深圳君豪集团有限公司（简称 君豪集团）的了解，也仅限于在杭州做酒店起家，“他们不搞住宅，很多都是这种商办物业，我们没怎么接触过。”
外界也颇感意外，这家名不见经传的企业，竟然不惜花重金请明星代言，君豪集团董事长石金禹更是亲自接待，在安保人员的一路簇拥中，陪同成龙参观。据坊间消息，成龙当场签下一套价值2000万元的江景房，传闻屋内连电视背景墙上都镶着24k的黄金。
▲成龙“空降”君豪集团楼盘 图源：视觉中国
“君豪one53”自从入市就打着“全球顶尖豪宅”“宇宙中心CBD”的旗号，18层至44层的高区部分为精装大平层公馆，面积有220平米至480平米可供选择，每平米售价在8万至9万元，装修价格也是不菲，每平米1.56万至2.1万元。
据熟悉杭州豪宅市场的人士介绍，该项目位于杭州钱江新城，是杭州豪宅最为集中的区域，可以俯瞰整个钱塘江风景。因楼盘是商业性质，成龙在此买房不受当地限购政的策影响。
其实在“君豪one53”面世前，该集团已在杭州及桐庐开发了君豪杭州中心、君豪杭州世纪中心、杭州来福士君豪中心、下沙绿城·财通中心、桐庐君豪中心及万象城·悦玺等项目，均为商业地产，包含写字楼、酒店及公寓等。
然而就在石金禹和成龙站在直升机前的合影传遍整个网络时，距离杭州3800多公里外的新疆乌鲁木齐市，“老江”看到这个消息快要气炸了，直呼“石金禹就是个骗子！”
老江告诉《财经天下》周刊，2021年他投资了君豪集团在新疆维吾尔自治区五家渠市开发的君豪皮革城的两间商铺，至今不但没收到一分钱的租金回报，反而还要向开发商缴纳高昂的物业费。“人都说一铺养三代，没想到现在是我在养铺子。”老江抱怨说。
随着调查的逐步深入，这家地产圈的“低调”企业积攒多年的争议和纠纷开始浮出水面。在不少君豪集团的业主看来，石金禹滚雪球一般的财富增长，里面全部渗着他们的血泪。
▲右一是君豪集团董事长石金禹，陪同成龙参观豪宅 。 图源：视觉中国
1.
/ 4000亩的“空城”/
老江一点不意外石金禹能拉来成龙助阵，这是他再熟悉不过的套路。
想当年，在乌鲁木齐和哈尔滨的君豪项目上，许多业主都亲眼目睹过范冰冰、汪峰、林志玲、凤凰传奇、杨坤等明星的风采，老江也不例外。但当时的气氛有多火热，后来的境况就有多凄冷。
2014年前后，君豪集团在距离乌鲁木齐40公里的五家渠市先后打造了君豪义乌小商品城、君豪海宁皮革城、君豪轻纺城等商业项目。据新疆当地人士介绍，这几处商城相距不远，算上为周边配套打造的住宅小区，总占地面积大约有三四千亩。
老江清楚地记得，当年项目开业时不仅有当红明星站台，大街小巷都喊出“50万平西北五省唯一服装/小商品专业市场”以及“干灭乌市老旧市场一定行”的口号。
凭借着“最多八年回本”“一铺养三代”的宣传术语，君豪集团吸引了不少当地人购买商铺，更有投资者从乌鲁木齐、昌吉以及其他地州慕名而来。
直到2021年，还有不少投资者被“忽悠”购买商铺。老江就是在那会儿花了50万元买了两间君豪海宁皮革城的铺子。谨慎的他还特意让销售带着去实地探访，“当时看到里面有不少商户，销售说这都是多年的老租户了。”看到稳定的出租率，老江没多犹豫便签了合同。
付完款后，今年4月，老江又去了一趟皮革城，竟发现那些商户大部分都消失了，他的心也彻底凉了。
尽管他估计目前有40%的商户入驻，但由于生意冷清，加之疫情，不少商户都关门了。“几层楼商户加上逛商城的，不超过10个人。”在他给《财经天下》周刊传来的一段商城视频里，一楼只有四五家店铺还开着，而其他楼层，视线所及空无一人。
其实在2018年以前，皮革城里还算热闹，仅有一些角落里的商铺未能租出去。另有业主表示，由于该项目最初是君豪集团与海宁中国皮革城股份有限公司合作打造的，开发商在宣传时还承诺“代租代管”。据他估算，那时商户的入驻率将近70%。
但2018年双方合作终止后，海宁中国皮革城股份有限公司带着运营团队撤出。君豪集团在全面接管后，商城的人流量开始逐步下滑。“君豪根本无心运营，皮革城的运营部只雇了三四个20多岁的孩子来管事儿。”上述业主表示。
相比皮革城，君豪义乌小商品城和轻纺城的人流量更少。在乌鲁木齐从事建筑工程行业近三十年的魏军告诉《财经天下》周刊，最近两年，他每次来到五家渠，眼睁睁看着那几座商城一点点变为“空城”。
“五家渠地区偏远，交通不便，电商的发展大大冲击了传统商城，加之近年来新疆人口外流，运营不起来是可以想象到的。”魏军说，君豪这几座商城如今在当地早已“臭名远扬”。
中国裁判文书网显示，多位业主交了定金和部分购房款，后因实际使用面积或销售人员当初承诺未达到等各类原因，未签定正式的购房合同，起诉君豪索要定金和已支付的购房款。
魏军也有好多朋友看过君豪的商铺，有些人交了定金，后来发现风险太大不愿签约，之前的定金现在都没能要回来。
新疆的商业项目搞得一团糟，君豪在哈尔滨打造的义乌小商品城同样风波不断。
2021年，哈尔滨君豪义乌小商品城有限公司（简称 哈尔滨君豪）在黑龙江省哈尔滨市开发君豪义乌小商品城项目时多次涉嫌虚假宣传，被有关部门处罚后仍然不改。
据媒体报道，2014年，哈尔滨君豪以“全球第一大小商品批发市场”的标签吸引投资者，并且承诺“代管代租”。甚至在2018年的商演大会上，哈尔滨君豪还喊出了“倾家荡产也要做火”“商铺、住宅不升值给予赔付”的口号。
彼时，售楼处的场面十分火爆。但实际上，浙江中国小商品城集团曾告诉过业主，“义乌中国小商品城”与他们毫无关系。
2020年，哈尔滨君豪通知业主收房遭拒，业主要求退房的诉求亦未能得到企业的同意，双方僵持不下。
此外，今年以来，有多位业主反映君豪在该片区开发的君豪新城延期入住，担忧项目烂尾。2021年底，有业主在人民网“领导留言板”反映称，其2019年在哈尔滨君豪新城购买的一套公寓，约定2021年末交房，但目前工程只完成了主体，无法如期进户。
当时相关部门回复称，开发企业施工进度慢，是因为施工原材料价格波动、疫情防控等因素影响正常施工。主管部门已催促开发商加快施工进度。
针对上述情况，《财经天下》周刊近期致电君豪集团深圳总部，以及杭州、新疆分公司，均被告知“不知情”或直接挂断电话。
企查查显示，目前君豪集团旗下的新疆君豪置业房地产有限公司、新疆君豪皮革城有限公司、新疆君豪轻纺城有限公司、新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司等多家公司被列为被执行人、限制高消费，或被注销。
▲受访者供图
2.
/ 千名业主艰难维权 /
直到现在，仍有上千名君豪的业主走在维权路上。今年3月，他们还组建起业主委员会。
据老江不完全统计，单是君豪海宁皮革城就有2000多名业主，若再加上体量差不多的君豪义乌小商品城和君豪轻纺城，“保守估计新疆地区就有超过6000名业主被商铺项目拖累”。
“房子租不出去，也卖不出去，这就是个无底洞。”老江认为，这里的商铺公摊面积占比太大，挤压了很多实际使用空间，出租率被严重阻碍。
他给《财经天下》周刊提供的业主产权证照片显示，一间建筑面积21平米左右的商铺，分摊的建筑面积竟达到13平米。另有业主也表示，自己的商铺建筑面积43平米，分摊面积高达26平米。
据行业人士透露，商铺公摊面积占比正常情况下应该在45%左右。而老江这些业主的商铺，公摊比超过60%。这意味着，进驻的商户每年缴纳的租金、物业费等各类费用，加起来要多出好几万元。
跟老江聊得来的一些商户，因为一直在做赔本生意，已经提前告诉他准备搬离。
▲受访者供图
而老江这里，不仅投资打了水漂，还得继续花钱“养铺子”，被物业公司催缴物业费和燃气费。“买商铺被割了韭菜，现在还要收昂贵的物业费，榨干我们最后一滴血。”老江气愤地说。
据皮革城的销售人员介绍，这里的物业费每月每平米收12元。但魏军了解乌鲁木齐市中心的商铺行情，贵点的物业费也超不过9元。
《财经天下》周刊了解到，皮革城的物业公司是新疆喜来运物业服务有限公司。企查查显示，该公司由深圳喜运来物业服务集团有限公司全资控股，背后的总经理和监事均持有“君豪系”多家公司股权。
或许是受到业主维权的困扰，君豪的销售员也不敢继续宣传皮革城了。5月11日，《财经天下》周刊以投资者身份致电君豪新疆公司的销售员，对方表示，皮革城有3000多间商铺，目前在售不到700间。因区域发展不成熟，他建议不要买，“开业六七年了，疫情导致生意不是很好。很多租不出去的业主，还需要继续掏物业费，短期见不到钱。”
在业主委员会里，老江认识了吴岚，说起她的经历更惨。2019年，吴岚通过宣传了解到君豪海宁皮革城，当时销售员告诉她，这是一间运营6年的成熟旺铺，商铺租金每日每平米2至3元不等，且逐年递增，保证十年回本，并承诺由君豪“代管代租”，还赠送一间位于负一层、面积不小于25平米的农贸商铺。
当年10月，吴岚以8500元/平米的价格，贷款买下一间43平米的商铺，花了大约37万元。君豪还特意把合同上的单价抬高，方便吴岚从银行贷款。
当得知老江以4000元/平米的价格买的铺子，她也没太多抱怨。只是她难以接受的是，最初承诺赠送的地下商铺没有了，销售员还多次催促她更换君豪轻纺城5层同等面积的商铺或地下车位。
吴岚当然拒绝。虽然听销售说商铺已在2021年10月1日被租出，但她不仅没收到一分钱的租金，每月还需按时给银行还贷2000多元。
据老江介绍，2018年那会儿，该项目单价在每平米1万元左右，之后价格越来越低。“到后来，4000元买一平送一平。”他给《财经天下》周刊粗略算了笔账，仅靠出售皮革城的商铺，君豪就有约五六亿元的收入。再加上物业费，君豪每年也能有上百万元“旱涝保收”的收入。
不过目前，皮革城大部分业主开始拒交物业费。皮革城运营部多次打电话催促吴岚办理接房手续，但由于合同价比实际成交价高，还需缴纳多出的契税，吴岚至今未去办理。
“从把各类费用降下来开始。我们不能亏损数十上百万后再继续填补这个无底洞，也不能让他们继续压榨商户，更留不住人。”老江说。
▲受访者供图
3.
/“隐形”的百亿富豪 /
老江将一切矛头指向了君豪集团创始人石金禹。但对于这个老板的背景，他知之甚少。如同杭州房企人士一样，大家都觉得这家企业颇为神秘。
官方信息显示，君豪集团总部在深圳，是一家以房地产开发、酒店商用置业、仓储物流、医药生物科技制造销售为一体的大型多元化公司，注册资本7.8亿元，总资产400亿元，年销售额超百亿元。
如果说地产圈很少有人清楚石金禹的底细，那么杭州医药行业人士对他或许并不陌生。
1965年，石金禹出生于辽宁。1982年，17岁的他进入辽宁新宾建州人参药材站工作，之后来到浙江，先后在多家医药保健公司任职。
2005年，石金禹和妻子马万荣创立了香港财通国际有限公司。两年后，杭州财通控股集团有限公司成立。石金禹夫妇通过这两家公司，在原浙江大学药业有限公司完成改制后，一步步拿下公司控制权，并将企业更名为“浙江全金药业股份有限公司”（简称 全金药业），随即谋划上市。
转折发生在2010年。筹备上市期间，全金药业旗下产品因使用“问题蜂胶”被央视曝光，石金禹上市梦折戟，遂将目光转向房地产。
2010年，君豪集团成立，先后拿下新疆君豪商业广场、新疆温德姆五星级酒店、新疆海宁皮革城、新疆义乌中国小商品城、柯桥中国轻纺城、哈尔滨君豪义乌小商品城、杭州万银国际双子楼等大型城市商业项目。全金药业也在2014年被石金禹转让。
或许是尝到了早些年房地产行业的甜头，石金禹数次豪掷资金投资买地、盖楼。2020年11月，君豪集团与沈阳沈北新区政府签署协议，计划斥资百亿打造一个占地4000亩的大型文旅商业集群。
2021年7月，君豪集团还买下位于英国伦敦金融城北侧Bavaria House的永久产权物业，估价约6.5亿元。据悉，该楼重建后会成为伦敦第二高楼。
石金禹个人对买房也是“情有独钟”。2017年至2019年，他以个人和信托形式在香港先后购入三套豪宅洋房，总价值超17.8亿港元。
如今，邀请成龙为君豪“one53”代言，可以看出石老板对于排场和名声十分在意。然而，新疆和哈尔滨的商业项目遭遇业主维权，直接扯下了君豪集团的“遮羞布”。但君豪被刺激到了吗？好像并不。
（应受访者要求，文中老江、魏军、吴岚均为化名）
