子弹飞了那么久，终于落了下来。
6月16日晚间，SOHO中国发布公告称，黑石集团发出全面收购要约，投资SOHO中国有限公司，以取得其控制权。
黑石计划以每股5港元进行要约收购，要约最高现金代价为236.58亿港元。SOHO中国董事长潘石屹以及执行董事张欣将在本次交易完成后，成功套现142.8亿港元。
236.58亿港元的售价，相较前几次传闻中的收购价格更低，远不及潘石屹最初的预期。
不过，对于潘石屹和SOHO中国来说，这已经是个不错的选择。
01成也谨慎，败也谨慎
这样的决定，符合潘石屹一贯作风——谨慎保守。
潘石屹一直给自己贴着谨慎标签，这跟他贫苦的出身有关，更与他发家时经历的那一轮地产泡沫有关。
1992年“南方谈话”后，“十万人才下海南”的浪潮将当地楼市推向疯狂，后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯仑等人，也是这时踩上海南炒房这个风口，赚得一桶金。
潘石屹曾多次回忆，自己凭着五斤桔子和一条三五烟，打开了海口规划局的大门。但后来翻阅资料发现：海口当时的人均住房报建面积是50多平方米，而同期北京的人均住房面积才7平方米。 谨慎心态之下，潘石屹等人决定退出海南，这一次“跑路”最终成了顺利逃顶。
（潘石屹）
也正是因为这次顺利逃顶，才有了后来的SOHO中国。
回到北京，潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。1995年，SOHO中国成立，主攻商业地产，建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等一一亮相。
2007年，SOHO中国在香港上市，这是潘石屹的高光时刻。
潘石屹的行事风格，说得好听是谨慎，说得不好听是保守，日后，SOHO中国的落寞，也和潘石屹的几次保守决定相关。
第一次决定是2008年遭遇金融危机时，他放弃扩张，决定保留最充足的现金流。
那时海外金融危机开始发酵，中国房地产市场经历一轮暴涨后遭遇政策重拳遏制。
2008年3月，手握上市刚融来的19亿美元的潘石屹，发表了一个“百日剧变论”，认为房地产将进入下行通道。他决定，所有战略的调整都采用最保守的方式，保留最充足的现金流。
结果，剧变并没有发生，政府启动紧急救市——4万亿投资。货币宽松之下，房地产迎来了及时雨，之前杠杆最高的房地产商成为了收益最大的人，而SOHO中国的命运也从此埋下伏笔。
第二次决定是潘石屹决定告别散售，从房地产开发商转型做“包租公”。
2010年，以散售为主的SOHO中国遭遇北京“禁止物业散售”的政策，营业额大跌。Wind显示，2011年SOHO中国营业额同比大跌68%，营业利润同比下降72%。
于是，他在2012年正式决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。因为在他看来，随着租金升高，“五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元”。
从此，SOHO中国和其他开发商的路子越走越远，因为把全部的资金储备用来支撑转型过程中的开支，SOHO中国没钱拿地，2013年获取北京丽泽地块是SOHO拿的最后一块地。
但没想到的是，潘石屹再一次踏空，2014年之后，房地产又迎来一轮上升周期。即便是租金收入上升，也掩盖不了SOHO中国利润率、周转速度的下降。2014年，其营业额缩水到60亿元，同比下滑58%。
两次错误的决定之后，SOHO中国变得越来越小，不仅再也无法回到2010年营收184.23亿的巅峰，总营收甚至从2012年的155.44亿元，剧降至2020年的25.15亿元。
潘石屹还曾把目光投向了共享办公。在2015年，SOHO中国推出共享办公SOHO 3Q。但这一项目不仅没能挽救得了两次踏空行情的SOHO中国，还一直处于亏损之中。在2020年疫情来临后，入不敷出的SOHO 3Q，被打包卖给了筑梦之星。
02卖楼自救
屡次踏空的潘石屹，走上变卖公司这条道路并不奇怪。
根据年报显示，SOHO中国在2020年的融资成本为4.7%，而潘石屹在2019年曾对媒体透露，“我们物业回报率是3%”。
租金回报率还赶不上银行贷款利息，这说明当包租公已经成了一个不赚钱的买卖。
SOHO中国的境遇在写字楼空置率上升之后，变得更加糟糕。
近几年，办公楼租赁市场相较前几年发生了很大的变化，一线城市写字楼空置率上升明显——SOHO中国空置率增加，办公室租不出去，成了大难题。
这一情况在疫情来临之前就已经如此。2019年年报显示，SOHO中国的主要投资物业项目，除了SOHO天山广场以及2019年新入市的丽泽SOHO、古北SOHO以外，其余项目的出租率均有所下降。
（北京，丽泽SOHO）
2020年疫情之下，SOHO中国更是经历了前所未有的压力，除了外滩SOHO以及两个新项目，出租率又有所下降。
空置率的上升，让SOHO中国的资金压力陡然增加。
根据年报显示，2020年，SOHO中国的现金以及现金等价物为3.97亿元，这个数字在上年同期为12.07亿元。相比之下，其短期借款以及长期借款当期到期部分10.12亿元，上年同期这个数字为16.32亿元。
不仅是现金远覆盖不上短债，而且缺口越来越大。
这个情况潘石屹并不是不知道，他一直在通过买项目来缓解资金压力。从2014开始，SOHO中国卖掉了SOHO静安广场、SOHO海伦广场，2016年，又相继卖掉SOHO世纪广场、虹口SOHO等。
2019年10月，SOHO中国以7.61亿元，卖掉建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都等项目下面的总共2583个停车位；又卖掉SOHO3Q旗下11个项目。
对此，潘石屹美名其曰低进高出，是正常行为。
从年报中可以看到，这其实是潘石屹在极力掩盖营收、净利润双降的事实。从2012年开始，SOHO中国无论是营收还是净利润，都一直在下降。如果不是因为卖掉了很多资产，SOHO中国的业绩恐怕更难看。
对于潘石屹来说，SOHO 3Q可能是最后的挣扎，但失败之后，从卖项目走向卖公司，只是时间和价格是否谈拢的问题。
03黑石捡了个大便宜
这次接盘人黑石集团，一直以来就是SOHO中国的“绯闻对象”。
从市场传闻以及SOHO中国发布的公告来看，从2019年开始，潘石屹就有清空资产的打算。当时，市场传闻SOHO中国旗下八个项目要被打包卖掉，标价80亿美元，接盘者为黑石集团。
2020年，SOHO中国曾发布公告表示“开始和海外金融投资者洽谈”。当时的传闻接盘者也是黑石集团，收购价格相较第一次少了一半，为40亿美元，只不过这一次的私有化以中止告终。
而这次最终的接盘人，就是黑石，区别只在于收购价格，要约最高现金代价为236.58亿港元（约合30.4亿美元），相当于比2020年的传闻又少了将近1/4。
80亿无人问津，40亿私有化中止，30亿才发起要约收购，这说明潘石屹和张欣可能在价格上作出了不少让步。
从目前SOHO中国的每股净资产来看，其每股净资产为8.37港元，5港元每股相当于打了不到6折，黑石其实捡了个大便宜。
黑石接盘SOHO中国的消息释放出来后，截至6月17日上午收盘，SOHO中国的股票大涨22.37%至4.65港元/股。黑石集团收盘也上涨1.19%至98.48美元/股。
对于潘石屹夫妇，其实也不亏。交易完成之后，潘石屹和张欣不仅能套现142.8亿港元，SOHO中国现有控股股东（张欣）还将保留9%的股权
根据公告显示披露的细节，此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识，支持和加强公司的业务发展。
1985年成立的黑石集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，业务涵盖私募股权、房地产以及对冲基金投资等。房地产板块是黑石的重要支柱。
在黑石的历史中，投资不良房地产项目，是其发展壮大的法宝。
（黑石集团主席苏世民）
2008年，在全球房地产和信用市场陷入混乱之际，黑石设立房地产债券策略基金，接了那些因房贷风险陷入流动性危机的银行的盘。以“买入-修复-卖出”的策略，黑石开始在在全球范围寻求房地产投资机会。2019年黑石一只地产基金（BREP IX基金）的募集再创纪录，规模达到201亿美元。
可以说，黑石集团是一个善于将财务状况不太好的房地产公司，化腐朽为神奇，然后从中获利的一家投资机构。
相对于潘石屹夫妇自己管理公司，让黑石来掌舵公司，或许是让其资产再次升值的最好选择。
相关报道：
新民周刊：618前，SOHO中国打折卖给黑石，潘石屹打的什么算盘？
传了一年多的SOHO中国出让一事，在618前夕终于尘埃落定——昨天（6月16日）晚间，SOHO中国（00410.HK）发布公告称，已经收到黑石集团发出的全面收购要约，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元（约195亿元人民币、30亿美元）。交易完成后，黑石将取得SOHO中国控股权，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。
值得一提的是，SOHO中国在2020年曾两度传出要进行私有化的消息，但均“无疾而终”。如今SOHO中国一旦出售成功，意味着58岁的潘石屹把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓，可能全面转战海外市场。
老潘的致富经
十几年前，SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。坐落在北京望京的望京SOHO一度被认为是SOHO中国的代表作。
而SOHO中国的持有者潘石屹，也是中国地产界的大红人。曾几何时，潘石屹是SOHO中国最好的代言人，老潘隔三岔五说两句，SOHO一年广告费都可以省了。
老潘虽然也土，但不像万达王健林或者恒大许家印那么豪；他虽然也标榜热爱运动，离婚再婚，但比万科王石更接地气且不会为一碗红烧肉而晚节不保。
事实上，潘石屹是一个特别精明的人，这从他的创（fa）业（jia）史就可见一斑。
1987年，24岁的潘石屹放弃了已经捧在手里的“铁饭碗”在深圳和海南开始了他的房地产生涯。1990年，还没谢顶的潘石屹同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司，翌年公司正式更名为万通公司。
1993年，组建万通集团时的核心团队（左起：冯仑、潘石屹、王功权、王启富）
江湖上喜欢将潘石屹和冯仑、王功权、易小迪、刘军、王启富几人并称为“万通六君子”。潘石屹通过万通公司高息借贷1000多万元炒房地产，在海南省第二波经济热潮中半年多就赚1000多万元。
1994年，离过两次婚又带着一个儿子的潘石屹通过冯仑认识了张欣——一个比自己小2岁、从美国高盛回来喝过不少洋墨水的女性。两人闪婚后于1995年创立了SOHO中国，两人共同开发和收购位于上海和北京黄金地段的商业房地产项目，成为中国地产界的一段佳话。
2007年SOHO中国在香港联交所主板成功上市，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。
潘石屹和张欣
SOHO中国为何风光不再？
上市后业绩上涨最快的那几年，“煤老板”是潘石屹的重要客户，2010年，SOHO中国销售额达到最高峰238亿元。
但煤老板的购买力无法挡住SOHO中国业绩下滑，随着楼市调控以及地价上涨，2012年该公司销售额降至94.68亿元。2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国告别散售，转为持有北京、上海等大城市里优质地段的出租物业。
潘石屹和张欣从房地产开发商转型成包租公包租婆的转型计划并不顺利。2014年，SOHO中国再次转型，往共享办公领域发展。但这一业务也以失败告终。
2019年10月22日，有消息称SOHO中国已经把共享办公的相关资产SOHO 3Q打包转让了。
出于改变财务状况以及股价等原因，看空中国房地产的老潘开始了卖卖卖的道路——从2014年开始SOHO中国再次出售物业，卖掉了超过350亿元的资产。
大甩卖之后，SOHO中国目前共持有9个项目，其中包括潘石屹曾经最引以为傲的八大核心项目，即前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO，SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。
但上述八个项目也已有出售消息传出。早在2019年10月，市场便有消息称，潘石屹想要出售上述八个项目，交易价值可能高达80亿美元。从那时起，所谓“潘石屹要跑了”的传闻甚嚣尘上，坊间猜测老潘正在清仓SOHO中国在中国境内的资产。
2020年3月，SOHO中国首次传出与黑石集团进行私有化谈判，收购金额为40亿美元，每股报价6港元，较SOHO中国当年1月份平均收盘价3.03港元溢价近一倍。黑石集团并将承担SOHO中国的债务。然而，谈判了5个月之后，双方分道扬镳。
2020年11月，市场再度传闻SOHO中国要私有化，这次买家是高瓴资本，但很快遭到后者否认。
与此同时，SOHO中国的财报也越来越难看——年报显示，成本快速上涨，加上受疫情影响，租赁市场受挫，SOHO中国2020年全年净利润出现腰斩，仅为5.435亿元，同比减少58.83%，“腰斩”都不止。截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，总借贷共计约184.70亿元，账面货币资金仅剩4.66亿元，而2018年、2019年分别为55.66亿元、24.3亿元。
如今，SOHO中国终于还是回到黑石集团的“怀里”，但交易对价从上次的40亿美元降到30亿美元，算是打了七五折。如果收购SOHO中国最终顺利完成，这将成为黑石集团有史以来在中国市场最大的一笔房地产投资。
黑石集团办公室
清仓SOHO中国的钱，老潘要投哪儿？
在国内卖卖卖的这些年，潘石屹夫妇通过离岸家族信托基金在海外买买买——2011年，潘石屹通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5亿到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权……
与此同时，潘石屹长子潘瑞在英国成立了EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。
潘石屹和长子潘瑞
虽然上述境外资产与SOHO中国没有直接的资金往来，但家族信托的资金来源却与SOHO中国关系密切！
根据SOHO中国2007年在香港上市前披露的招股说明书显示，当时SOHO中国上市公司的两大股东Boyce和Capevale（BVI），分别由潘石屹和张欣全资持有。2005年潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。之后，张欣将所持股份转入信托，并且成为该信托的唯一受益人。从股权结构上看，该信托基金持有SOHO中国63.93%的股份。
而这一次SOHO中国卖给黑石集团，根据要约价，作为SOHO中国董事长潘石屹和执行董事张欣将成功套现约142.8亿港元。老潘夫妇是否继续去海外买买买呢？让我们拭目以待。
