宽信贷下的奥克兰楼市
前不久，一位远在奥克兰的上海朋友给我发来新购置房子的小视频。这是一套位于奥克兰Mt Eden地区、面积300方左右的漂亮别墅，折合人民币近一千万。
朋友和老公有个五岁的宝宝，一直打算购置一套奥克兰的学区房。朋友一家从去年下半年就开始看房，但奥克兰的房价去年涨势凶猛，尤其是学区房、海景海湾地段的房子，房价更是暴涨。从她开始看房到付首付，几个月里上涨了接近10%。
Mt Eden地区，是奥克兰的传统白人富人区。既靠近CBD有便捷的公共交通、路网，也有良好的自然环境、丰富的生活配套。更重要的是——拥有奥克兰全龄覆盖的优质学区。
除了Mt Eden，奥克兰大部分地区的房价也都在上涨。根据最新数据显示，截至1月底，奥克兰的平均房价估值已经超过了120万纽币。而除了奥克兰，新西兰其他城市房价也上涨很快，在过去三个月中，全国房屋平均价格上涨了5.16％。
对此新西兰政府也在出台一系列房价打压政策，包括加大住房供应量、要重新实施LVR（贷款对价值比率）——也就是提高首付比例。新西兰房价为何一下暴涨呢？而去年3月，新西兰银行曾预测房价将下跌6％。
现实打脸了新西兰银行。新西兰房价上涨一方面是原来在欧美国家的新西兰本土精英，因疫情“回流”置业。但更重要的是，新西兰实施了过于宽松的信贷政策。
原来，新西兰联储曾在去年5月开始取消对银行的住房抵押贷款的贷款价值比（LVR）限制，为期12个月。也就是说，去年新西兰为刺激楼市和经济，取消首付限制，极端情况下购房者甚至可以做到“零首付”！而利率又是多少呢？普遍利率在2.5%以内，部分银行利率甚至不到2%。
在低利率的背景下，新西兰房价今年1月份继续飙升，较上年同期上涨12.8%。这是自2017年3月以来最快的增速。作为新西兰最大城市的奥克兰，房价涨幅自然居前。
信贷如此宽松，首付如此之低，大家自然都去买房了。新西兰房价不涨才怪。在普涨的大环境下，拥有良好环境和优质学区的房产，更是货币追逐的核心资产。
首尔房价仅次于香港
比起新西兰，韩国近几年的房价更加离谱。韩国官方公布的数据显示，刚刚过去的2020年，是韩国住宅交易价格9年来涨幅最大的一年，涨幅超过5％。
根据《朝鲜日报》报道，2月11日，据全球国家与城市比较网站Numbio称，以当日为基准，首尔市中心公寓价格为每3.3平方米（1坪）6.6万美元，在522个调查对象城市中，仅次于香港（中国，10.6万美元），超过了新加坡、纽约（美国）、北京（中国）、伦敦（英国）等主要城市。
自文在寅政府上台后，首尔房价4年内上升了89.7%。因此文在寅的支持率再度暴跌，下滑至不足35％，房价上涨一直是文在寅的执政短板。
但他也是满冤的。文在寅在近几年，颁布了数十项房地产政策，包括控制投机，大力兴建房屋，增加住房供给等，一边压低房价，一边扩大供给量，对炒房等市场投机行为进行打压，同时增加购置房产的税务等。但并没什么用。并且因为有些政策要延后执行，短期内大家为了避税而恐慌性购置，反倒是又推高了房价。
韩国是财阀集团的韩国，总统左右不了财阀。韩国的经济命脉都被财阀们控制，例如三星集团、LG集团、SK集团、现代集团、乐天集团、韩华集团等等。这六大财阀掌握着韩国国民经济命脉，年度营收占韩国GDP超过60%，所涉领域覆盖韩国人生活的方方面面，拥有着左右韩国政府决策的重要影响力。
跟香港是“李家的城”一样，韩国人自称从生到死都离不开三星。财阀垄断、贫富严重分化既导致了高房价，高房价也再次拉大了贫富差距。2020年，第92届奥斯卡金像奖最佳影片《寄生虫》深刻地讲述了韩国贫富差距的现实。
科技企业主的精英住在市中心漂亮的别墅里，请私人教师、私人管家和司机。而被雇佣者住在漏雨的贫民窟里甚至是地下室，还被别墅女主人嫌弃“身上有一股地铁里的臭味”。
同在首尔，富人所在的“富人区”越来越贵，城市资源也更加先进完善，开发商更愿意在其周边建设开发。而穷人只能租住很小的房子甚至是地下室，房子不仅是“老破旧”，有的则跟电影里描绘的情节一样——一场大雨就能把房子冲毁，像过街的老鼠只能在城市里流窜。
在这里，还要说一句题外话，最近有很多放开生育的讨论，很多人说，只有老龄化和低生育率才能让房价崩盘。这个说法乍一听很对，可想想韩国，就是打脸的反例。
韩国的生育率可是出了名的低，大城市里的年轻人更是不婚不育，为什么首尔房价4年内反而上升了89.7%？
2020年，韩国只有不到28万新生儿出生，比上一年减少了10%。并且据韩国统计厅推算，韩国大约将在2026年步入“超老龄社会”（即65岁以上老年人超过总人口的20%），到2050年，韩国老年人的数量将上升到1900万，占总人口的39.8%。
和老龄化相对的，还有极低的生育率。2019年，韩国总和生育率（TFR）为0.92。根据《2020年世界人口情况报告》，韩国2020年总和生育率预计为1.1，远低于全球平均值2.4，在全球198个国家和地区中处于最低水平。
老龄化、低生育率并不直接决定房价的涨跌。韩国房价上涨的本质是——老龄化、低生育率导致韩国经济低迷，年轻人纷纷涌入首尔。首尔的人口超过1000万接近于韩国全国人口的20%，住房供应很难跟上。
与此同时，低息与宽信贷更是房价助推器。2019年，韩国银行贷款利率曾一度下调到“1字头”，到2020年年均房贷利息也维持在2.47%。如此的低息环境，大大提高了居民杠杆率。
今年1月，韩国商业银行家庭贷款增加7.6万亿韩元（约合443亿元人民币）创下了历年以来1月的最大增幅，总量增至1726.1万亿韩元（约合100284亿元人民币）！韩国《中央日报》曾报道称，2019年韩国工薪族人均贷款额高达4245万韩元（约合人民币23万元），当时也是创下了最高纪录。
房价暴涨是货币现象
新西兰、韩国是全球楼市的一大缩影。疫情影响下，全球的印钞机都开足马力，各类低息贷款都在寻觅核心资源，最终推动了股市、楼市等资产的上涨。房价越来越脱离基本面，成为一种货币现象，房地产是货币的蓄水池。
房价暴涨，不是因为需求旺，而是因为钱太多；
房价暴涨，如果还有优质资源加持，那么只会上涨更快，更高。
钱太多，不是因为经济好，大家生活富裕了，而是大家的债务变多了。就像你有一张十万额度的信用卡，每天靠它吃吃喝喝买买买，每个月甚至还着消费分期或者最低还款。但信用卡是负债。看上去过着精致有钱的生活，其实是被负债推动的，当资产覆盖不了负债时，就是“假精致、真破产”的人生。
信贷太宽松，市面上钱太多，推动房价、房租上涨，进而提高企业商家成本，从而最终抬高物价，导致通胀、购买力缩水，“钱不值钱”。
那么信贷为什么会如此宽松呢？这里涉及到一个比较复杂且饱受争议的现代货币理论MMT，Modern Monetary Theory。这个理论比较复杂，笔者不是专家，阐述不够深入。大家可以自行研究。它其实强调了一种政府信用货币体系。
货币成为政府的债务，不和任何商品和其他物品、货币挂钩，只与未来税收债权相对应。在这套理论下，政府理论上可以无限制印钞，政府部门的债务也在印钞中终被消解，这也是之前被热议的“赤字货币化”。
现在可以看到，西方国家，很大程度上都在奉行这套理论。最终导致货币主权信用的稀释和降低，这也是比特币崛起的一大原因。
所以最终造成高房价和巨大贫富差距的，不是房子本身，而是过于宽松的信贷，以及海外各个国家货币的主权信用一再降低！
和海外的低息、低首付的楼市相比，我国银行的风控相形严格多了。普遍首付在50%左右，利率也在5%以上。尽管此前也有一些变相的贷款，但总体风险还是被有效控制了。新西兰的LVR长期被取消限制，很容易引发下一场次贷危机。
美国一印钞，全球大泛滥。从新西兰到韩国，各国货币都在寻觅大城市里的核心资产。调控房价也是各国政府执政的重要任务。但和海外相比，我们的政府对房价有着更精准严厉的调控，更坚定的打压决心。这些政策比很多国家都执行得更好也更有温度。这分温度体现在——杭州、上海的调控政策，不仅打压楼市投机，也在向“无房家庭”作政策倾斜，让真正的“无房者”买房更容易。
这些楼市调控的温度，是为了让某些固化渐渐溶解，不让贫富差距像韩国那样过大拉开，最终走向共同富裕。
2020年是全面奔小康之年，2021年是“十四五”开局之年，在我们国家，在迈向“共同富裕”的道路上，“共同”的意义远要来得更大更深远！
