是的，全球房价普涨的2020年，土耳其涨幅又是第一。
据莱坊最新全球房价报告称，土耳其以27%的年房价增幅，荣登2020年全球房价涨幅首位。
在2020年已经公布的三个季度的房价涨幅指数中，土耳其连续三个季度位居全球榜首位置。
随便一翻前几年的房价报告，土耳其大多也是涨幅第一，没跌出过前六。
年年涨幅第一，那怎么没听说过谁在土耳其炒房赚大钱的？
因为涨幅里，一半都是水。
如果扣除14%的通货膨胀率，2020年第三季度土耳其房价年增长率实际才13%左右。
顶着持续的高通胀，这居然是自2017年第一季度以来土耳其房价首次出现实际价格同比增长。
去年一年时间内，里拉已经贬值超30%，汇率一度跌至历史新低，贬值近50%。
埃尔多安用了十多年。让土耳其的人均收入翻三番，达到1万美元。
但是只用了8个月，就跌没一半。
房价上涨的速度，完全赶不上里拉贬值的速度。
房产原值都保不住了，你还跟我谈回报率？
1土耳其买房有多坑？
最近这两年，看到很多国内中介推荐土耳其买房移民项目，就是投资25万美元买房拿土耳其护照。
卖点也是相当让人心动：
1.土耳其为准欧盟国家，护照升值空间大；
2.房产年化回报率可达7-10%；
3.土耳其护照可作为通往美国的跳板，轻松获得美国e2签证；
所以，去年，海外买家很大程度上支撑了土耳其的房价。
1用美元买就是个坑
注意，土耳其的护照项目是25万美元。
所有不用本国货币来计价的国家，都是有问题的。
一个用里拉的国家，居然为了吸引外资要用美元来计价。
土耳其这是对本国经济是多不自信？
如果外国人买，3年后房子还只能卖给土耳其本地人，必须用土耳其里拉结算。
就土耳其里拉这贬值的速度，一进一出，收益被汇率吞了多少？
你确定你房价涨幅能跟上里拉贬值幅度？
里拉随便一贬值，一年都至少30%。
2欧盟不可能入
准欧盟国？护照含金量多高？
你有问过欧盟尤其是亚美尼亚人答应吗？
土耳其毕竟是个伊斯兰国家，成员基本上都是天主教的欧盟会让土耳其加入欧盟？
光是宗教问题，都够欧盟头疼的。
3e2签证拿了就能去美国？
拿到土耳其护照后，需要在美国创立或投资公司，投资金额要在15万美元以上，投资金额还要与公司业务规模相当。
另外，e2签证有效期只有5年，如果期间你的公司不能正常盈利，就会被驱除出境。
98年金融风暴期间东南亚各国货币坍塌式贬值，房价跟着一起坍塌，哪来的抗通胀作用。
还有，最可气的是，还拿房产抗通胀来当底层逻辑。
那也得分国家好吗？
恶性通胀来临时，住宅是最没有流通性的垃圾资产。
试想一下，如果大家都卖了房子换美元，那后果不堪设想。
而近期土耳其剧烈的货币紧缩政策包括加息缩表等去杠杆操作，给以后的土耳其楼市埋下了巨大隐患。
逆全球宽松计划大幅加息至15%！
大家都在降息，你加息？
你比美联储还牛？
2土耳其房价，吹起来的？
说起来，土耳其这个国家也是挺奇葩。
曾比其它任何发展中国家都接近发达国家。
最接近的时候，距离高收入国家的标准差400美元不到，只有一步之遥。
但近两年动不动就金融崩盘，股汇双杀。
为了刺激经济，拼命印钞票，大放水，大搞基建，房地产成为它的经济支柱之一。
总统一当就是18年，低利率狂魔，一开始发钱放水，然后升息升到天上去。
一国货币政策，岂是儿戏？
搞个急转弯，来覆去，受折磨的始终是老百姓。
1大放水
埃尔多安认为利率是通胀的原因，认为只要利率下降，企业的投入成本就会减少。
那么产品价格就会下降，通胀就不会出现，并且可以通过低价格获得出口优势。
但他忘了，这会导致货币超发。
那他在位期间，到底印了多少钱？
从2003年至今，土耳其的M2增长了20多倍！这个数字，可以傲视全球了。
埃尔多安当总统后，土耳其的M2平均每年增长23%。
而我们这些年的M2，平均每年增长才8.5%左右。
土耳其每年的撒钱量居然是我们的3倍。
印这么钱，都流去哪了？
基建和房地产。
2大基建
埃尔多安曾告诉外国记者，自己最骄傲的政绩，是“把全国81个省全都变成建筑工地”。
埃尔多安先后投入1350亿美元用以各类基建投资，
全世界在建的十大超级项目，土耳其就有6个。
连接欧亚两洲的八车道悬索桥，宏伟的清真寺，全球最大的机场。
埃尔多安把所谓的大基建当作推动经济增长的引擎。
还有耗资300亿美元的伊斯坦布尔运河、比美国白宫大50倍的新白宫总统府。
3高房价
放的水光基建是消化不完的，还流入了房产市场。
由于土耳其基础利率长期处在低位，和储蓄相比，民众更倾向于投资房地产，将房地产投资视作保值投资的首选。
因此，大量的居民存款疯狂涌入房地产市场，金额占比达到土耳其居民存款的一半，另一半的居民存款则以外汇形式保存。
在过去几年里，土耳其的房价同比增数数次超过20%，也就数次登上莱坊全球房价指数的前六名。
3注水太多，成了虚胖
过去几年，土耳其经济泡沫吹的太大，掩盖了太多的经济问题。
高通胀、高外债、高政府赤字，这三座大山早已经将土耳其经济推到了悬崖边缘。
大印钞+大基建+高房价 ，已经把土耳其吹成了一个大胖子。
这个泡沫的闪崩 ，踢最后一脚的大概率是美元。
弃实体经济于不顾，一味给金融、房产注水，吹起来也是虚胖。
用发展中国家的底子，去搞发达国家的经济结构，那结果只有一个。
