2016年年中，梁爽(化名)以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。但随着调控降临，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右，基本跌回4年前购买时价格。梁爽感慨，名义上房价涨了10万，但算上物价上涨、房贷利息，可能还要赔钱。
天津市东丽区一在售楼盘售楼部沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄
中新经纬客户端近日在天津市场走访发现，不管是新房，还是二手房，价格下跌成为当地房地产市场的主流形态，市区内的很多楼盘，都出现了数千元/平方米的跌幅。买到高点的购房人，或许都要承担至少数十万元的账面损失。
先涨80万，后跌70万
时间线拉回2015年，在多次降准降息和楼市调控放松的刺激下，全国多个主要城市的房地产市场表现出上扬势头，天津房价也出现上涨。这年底，梁爽打算在天津入手一套住宅，她对中新经纬客户端说：“当时我们相中了一套总价不到90万元的房子，由于临近春节，就计划过年后再买。但刚过春节，房东要求涨价10多万元，就放弃了。”
到2016年，天津市场愈发火热，梁爽变得比较焦急，最终，她于2016年7月敲定东丽区一套二手住宅，总价款为130万元。她说：“当时的房价一天一个价，涨得很快。我们买入后，房价还在涨，没过多久，同小区同户型的二手房挂牌价最高达到了220万元，如果推算实际成交价，怎么也有210万元。那时候，我们很庆幸，虽然没有赶在最低点买，但也赚了不少。”
机构数据显示，2016年，天津全市新建商品住宅和二手私产住宅分别成交234264套、188751套，成交量分别比2015年增长75%、51%；成交均价分别为13662元/平方米、12354元/平方米，相较2015年上涨了16%、19%，创近年最高纪录。
面对房价非理性上涨，天津于2016年下半年、2017年初数次出台重磅调控政策，从限购、限贷等多方面抑制过热的楼市。梁爽称，调控政策实施之初，效果并不是很明显，她乐观估计，这套房子最多下降二三十万元就差不多了。但没想到，随着时间的推移，调控威力逐渐显现。
同小区同户型房源的最高挂牌价止于220万元，之后便进入到降价通道，梁爽最近留意到，小区二手房源的挂牌价已经降至140万元，基本跌回买入时的价格。她称，名义上房价涨了10万元，但算上物价上涨、房贷利息，可能还要赔钱。
天津河东区市民刘晓峰(化名)同样经历了房价的“过山车”，他们家的房子从2014年买入时的约150万元，飙升至2017年3月的310万元，几年调控下来，价格又不断下降。2019年8月，他们家决定“卖一买一”，购入一套三居室新房，但刘晓峰说：“这套房子位置不错，未来还是双地铁，本以为会很快卖出去，但没想到，几个月都没人来看房。中介说，不降价就卖不出。”
在中介的催促下，他几次下调挂牌价，经过8个月的漫长等待，到2020年3月才最终确定买家，实际成交价不到240万元，较最初的挂牌价又下降30万元。也就是说，这套房子涨了160万元后，又跌去70万。
“每平方米平均降5000元”
刘晓峰的房子迟迟不能卖出，或许与房产经纪公司热衷推销新房有关。近日，中新经纬客户端走访了天津市几家房产经纪门店，经纪人们都在大力推介新房项目。德祐门店的一位经纪人唐勇(化名)说：“虽然新房、二手房交易都做，但还是愿意推荐客户买新房，现在新房、二手房的价格差不多，但新房的品质高、交易流程简单、税费负担小，客户也比较认可。”
不过，尽管有中介机构的大力推介，天津新房市场仍处于低迷状态。唐勇坦言，与2017年高点相比，天津现在的新房价格确实出现不小的回落，“这个没办法，现在市场就是这样，都在降。”在另一家门店，经纪人冯雯(化名)判断：“相较于2017年，市区内的房价每平方米平均降了5000元。”
在河东区与东丽区的交界处，国内某头部房企开发的住宅项目正在销售。中新经纬记者在售楼部看到，由于是工作日，当天前来看房的客户只有几组，身着制服的置业顾问明显多于看房客户，他们三三两两聚在一起闲聊。一位置业顾问介绍，该项目在售房源的价格多在2.3万元/平方米-2.5万元/平方米，现在交定金，还能优惠3个点。唐勇称，前段时间该项目个别楼层房源的优惠点数更高，能达到7个点，这么大的力度，也是想吸引客户去买。
此前出现大幅降价、并已交付的小区。中新经纬 薛宇飞 摄
在3年前，这一区域的新房售价曾高达3万元/平方米。与上述售楼部仅一路之隔的小区，是国内另一家头部房企开发的项目，在2017年，这里的小高层与洋房的精装售价达到3.2万元/平方米以上。到2019年7月，开发商将精装房改为毛坯房，一夜间降价6000元/平方米左右，引起当时很多人关注。
开发商大幅降价，招致老业主们的不满，纷纷要求给出说法。一位老业主称，2017年8月买房时，由于小高层与洋房太贵，就以2.5万元/平方米的价格买了高层住宅，但2019年7月开发商降价后，小高层与洋房的售价仅为2.3万元/平方米、2.5万元/平方米，价格上与高层住宅形成倒挂，业主们的损失都在几十万元到上百万元。同时，在过去一两年间，该开发商在东丽区、北辰区项目的售价，也都出现过数千元/平方米的降幅。
二手住宅挂牌价两周内降价72万元。来源：房产交易平台
查询房产交易平台数据发现，该小区当前二手房的售价多在2.3万元/平方米-2.6万元/平方米之间，其中有两套房源近两周的降价幅度分别为18万元、13万元。该项目一套一楼带花园与地下室的二手洋房，近两周共计降价72万元之多，即便如此，挂牌价依旧不低。
卖掉房子后，刘晓峰迅速以2.6万元/平方米的价格购入一套新房，这一价格，已经比该楼盘最初的售价低了约6000元/平方米。他说：“很多之前买房的业主，都是3.1万元/平方米、3.2万元/平方米买的，我进入业主群后，老业主问我买的多少钱，我都不敢说，害怕他们受不了。不过，我买的是尾盘，面积大，楼层也不太好，便宜一点是应该的。”
落户人数相对有限
住宅小区。中新经纬 薛宇飞 摄
贝壳研究院提供给中新经纬客户端的数据显示，受调控政策影响，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。疫情之下，今年1-7月的成交量，较去年同期下降了23%，占比去年全年的50%，预计全年成交量与去年基本持平。价格方面，2020年二手房成交均价较2017年下跌了9%。
新房方面，贝壳研究院称，在2017年，天津新房市场成交量环比下滑47%，回到了2015年以前的水平，之后几年保持稳定。调控对价格较高的核心城六区的新房市场打击明显，而作为主力成交区域的城市外围，下跌幅度较小，且2018与2019年的量价均表现稳定。
纵观全国，在经历2016年、2017年的房价大涨后，主要城市基本都出台了力度不一的楼市调控政策，而经过近几年的检验，京津冀城市群成为调控效果较为明显的区域之一。
中原地产首席分析师张大伟称，由于北京在楼市调控的示范效应，整个京津冀城市群的调控政策都非常严格，这在很大程度上打击了投机炒作需求，加上这几年的严格执行，整个区域的房价都出现明显回调。
就天津而言，他还分析，除了楼市调控严格，天津这几年发展速度放缓、承接北京产业效果尚未显现等宏观经济因素，也对房地产市场形成一定的拖拽。
2018年5月，天津“海河英才”计划宣布实施，由于落户政策大幅降低，引来一大批外地人排队落户，成为轰动一时的事件。当时，不少人都认为，户籍政策的松动，将会推动天津房价的上涨。
但从现在的情况看，“海河英才”计划并未阻止房价从高点向下回落。今年8月中旬，天津市人社局在公开回复网友提问时称，2年多来，该市共引进人才近30万人，其中战略性新兴产业从业人员、技能型人才均占到1/4左右。
张大伟认为，天津的落户门槛虽然较之前大幅降低，但与杭州、西安、南京等城市相比，标准相对较高，加上不能在外地有社保缴纳记录的规定，导致很多想去落户的年轻人产生观望情绪。天津2年多吸引了近30万人落户，与其他落户人数动辄几十万、上百万的城市比较，也不是很多。另外，即使拿到了天津户籍，这些“新天津人”也不会急于买房，购买需求的释放相对缓慢，在市场上难以形成购房热潮。
从2016年国庆节算起，天津本轮房地产市场调控政策即将满4周年，时至今日，还没有出现明显的松动，房价未来如何走存在未知数。在采访的最后，经纪人唐勇用不太肯定的语气说：“应该不会再跌了。”
