引领东亚楼市狂潮的大城市，终于不在中国了。
关注海外房产的人一定会留意到，首尔的房价和交易量都创下新高。
韩国国土交通部统计，今年7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。
首尔的公寓价格近三年涨幅更是超过50%，均价逼近80万美元。
即使是房价堪称“魔幻"的深圳，如今也赶不上首尔的涨幅。根据房地产咨询公司Knight Frank对世界150个城市房价的统计，从2018年开始，深圳房价的涨幅就已经落后于首尔。今年第一季度，首尔更是以12.9%的同比涨幅在150个城市中排名第九。
数据来源：Knight Frank Global Residential Cities Index
但事实上，总统文在寅自2017年上任以来，为抑制房价上涨，先后出台了20多项政策措施，包括引进新的税种、限制房贷规模、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等。
很显然，效果一般，首尔的楼市还是涨疯了。
这让文在寅政府备感压力。由于疫情防控得当，文在寅的支持率于五月份达到了小高峰（71%）；而这几个月，因为失控的楼市，人们对他的好感度大打折扣，支持率跌至44%。
首尔房价为什么越调控越涨？在多变的政策之外，可能还有一些不变的因素在推波助澜。
为什么是首尔？为什么是楼市？
首尔，韩国首都，集中了韩国一半的人口和经济。
这一集聚的倾向自1960年代就有所显现：
二战后，韩国从传统的农业国逐渐转向工业国；受收入差异的影响，人口从农村快速流向城市，尤其是首尔，这一快速的城市化进程一直持续到90年代初。
随后，为疏解功能集中和人口拥挤的问题，韩国政府制定了新城市开发策略，将人口向首尔周边的卫星城疏散。首尔都市圈就此形成，其面积占韩国的11.8%。
目前，首尔都市圈的总人口达到了2560万人，占全国总人口的一半。这是人口的聚集。
2017年，都市圈的GDP达到7700亿美元，也占了全国GDP的一半。这是经济的聚集。
首尔都市圈聚集了近60家“福布斯全球2000强”的企业，产业也在向高端化转型，这是高收入工作岗位的聚集。
人、钱、工作都集中在首尔，对住房的需求自然有增无减。
在这样火爆的市场里，除了刚需，自然也吸引来了大量的投机需求。
那么，首尔人为什么喜欢炒房而不是炒别的呢？
一个原因是，房产是阶层的象征，这使得韩国人——与中国人一样——对于房子抱有一种朴素的热情。韩国人认为，拥有一个顶尖大学的文凭和一套首尔的公寓是通向中产阶级的捷径。这可以解释为什么韩国人四分之三的家庭财富都集中在房地产上。
（2017年至2020年，首尔公寓的平均价格增长明显，釜山、大邱和仁川则只有轻微涨幅（单位：美元）图片来源：Statista）
另一个原因是，除了投资房产，韩国的年轻人可以赚钱、提升阶层的渠道太少了。
几大财团牢牢掌控着国家的经济命脉，年轻人的首选就是进入这些大企业，但并不是所有人都能如愿。
自己搞实业？难度太大，收益太慢，也根本无法与大财团竞争。
在一个有着稳定、成熟的金融体系的国家，基准利率较低，一般的投资渠道回报率都很低；高回报的项目自己也接触不到。
比来比去，只好投资一套公寓了，恰好楼市涨幅相当可观。越涨越投，越投越涨，一个循环出现了。
多变的政策，不变的热情
韩国媒体指出，对首尔房市的调控已经上升到国家政治层面了。文在寅政府若想抑制房价，就等同于将韩国之前几十年的政策推倒重来。牵一发而动全身，其难度，可想而知。
首尔房价本轮的上涨可以放在2000年之后的大背景中来看。
为走出亚洲金融危机，2000年以后，韩国想依靠房市拉动经济。韩国央行实行货币宽松、低利率政策；韩国政府也开始减免房地产交易的转让税。这样一来，大量热钱涌入进入房地产市场，拉高房价。
这造成了经济不平等和许多社会矛盾。文在寅就是在这个背景下，以左派的身份获选的。他的核心政纲就是“让社会重回公平竞争，让勤劳工作的人养得起家、住得起房”。
自2017年文在寅上任以来，韩国政府先后出台了23项政策措施，以期抑制房价。其中包括引进新的税种、限制房贷规模、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等。
但正如很多人所说，一些政策毫无作用，甚至适得其反。
如果房屋供应量可以跟上，或许能给房价降降温。但是，政策一方面为了保护绿地，限制新楼盘开发的面积和数量，另一方面又使拥有多套房产的人捂盘惜售。
例如，今年7月底，文在寅否决了在一项首尔都市圈绿带（Green Belt）开发楼盘的提议，转而支持城市内的改造和更新，从而创造新的住房——他不愿意牺牲环境来压低房价，可是城市改造会耗时数年。
他引入的资本利得税也使得房东推迟出售房产。该项税款规定，如果在搬入新房的三年内，房东将旧房出售，则可以免缴资本利得税。这自然使得房东推迟出售时间，直到房价涨起来。这也造成了房屋供给不足。
《城里的房子》作者、北京大学金融学副教授徐远指出：“一直以来， 韩国政府对于房地产行业的调控非常密集，这和我国的情况也非常类似”。换句话说，这是中、韩两个东亚国家的市场经济的共性：收不回有形之手。
但中国与首尔的楼市调控政策，还是有差异：中国限购，首尔不限购。这使得首尔的房子自然而然成为了韩国民众投资避险的手段。
因此，虽然政策的多变加大了未来的不确定性，人们买房的热情是不变的。甚至可以说，多变的政策正是这种热情的来源。
路透社这样评价：“20多项无效的政策让人们倍感紧张和压力，他们反而会觉得机不可失，时不再来，现在必须要买点什么。”
这种对楼市的狂热追捧，以及房产价格的水涨船高，让人不禁想到1997年和2008年。
山雨欲来。
从买不起到不想买
首尔这座城市对年轻人并不友好。
首尔人，尤其是年轻人，以租房为主。首尔的住房自有率（40%）并不高，低于香港（51%）和东京（46%），但高于纽约（32%）。徐远预测 ，“随着首尔房价不断走高， 房价收入比逐渐增大，加上房贷进一步收紧，未来首尔的住房自有率将进一步下降。”
购房无望，阶层固化的首尔年轻人因此选择活在当下，“轻率支出”（“시발 비용，Shibal Biyong”）：通过毫无必要的奢侈消费来获得内心的平衡。比如被拒绝加薪之后，乘坐昂贵的出租车而不是坐地铁回家；也比如被老板训斥之后吃一顿高档的寿司，重拾小小的快乐。
这个近几年才出现的词暗含了首尔年轻人对未来的糟糕预期：反正买不起房，存不够退休金，不如早点放弃幻想，及时行乐。
中国大部分的“后浪”们，不也是这样活在当下吗？慎用政策，警惕泡沫，给年轻人留一丝希望。
最后开个脑洞，也许平壤才能帮助首尔解决高房价问题了吧。
